臺北市中山區

中油長安段案（中崙） 公辦都更案

台灣中油「臺北市中山區長安段二小段576地號等4筆土地」都市更新事業公開評選實施者案

土地 100% 中油單獨所有、零整合風險；真正的風險在文件沒寫的地方——土壤污染責任全無約定，加上共負比棘輪條款。公告 115/7/1、申請截止 115/9/30。

4,107㎡
基地總面積 約 1242 坪
台灣中油單獨所有 100%・無私有土地
4筆
土地筆數
單一地主・0 位私地主
36.55%
共負上限
超即出局
1億
保證金合計
申請+履約一二期
G1
G1 · 決策摘要
CH 01–02

01投標決策建議

優勢 PROS
  • 零整合風險，是公辦都更中極罕見的乾淨標的
  • 基地方整、三面臨路、無地上物，開發前置作業單純
  • 中崙商圈核心區位，辦公與店鋪去化基礎良好
  • 同段 596 案已由潤泰創新完成招商並進入實施，證明本街廓的開發與去化具市場可行性
劣勢 CONS
  • 申請須知與契約全文均無土壤及地下水污染條款，風險傾向落在實施者
  • 共負比棘輪條款使承諾比率成為天花板而非地板
  • 領銜估價師制度誘導更新後價值高估，直接侵蝕實施者實質分回
  • 前期資金占壓 1 億元且申請保證金不得轉履約
  • 稅費歸屬未約定、契約解釋權與仲裁機構指定權均歸主辦機關
  • 相較同段 596 案 39.48% 的決標共負比，本案 36.55% 底價／33.55% 滿分門檻明顯更緊
關鍵未知 NEED TO VERIFY
  • 基地歷史使用是否曾設加油站、油槽或油品管線，以及土壤及地下水污染責任歸屬
  • 松山機場限高究竟為海拔 95.49 公尺（淨高約 90 公尺）或建築物淨限高 95.49 公尺
  • 土地增值稅、契稅等稅捐負擔歸屬
  • 更新後總價值之估價基準與領銜估價師選任是否可要求採共同協商而非「估最高者出線」
  • 共負比承諾書與開發建議書「差異比率超過 20%」之計算基準（比率差或相對差）
  • 中崙／八德路二段區段辦公室之實際成交與租金水準（本案要求最大化辦公用途，此為更新後價值的關鍵變數）
  • 基地是否屬土污法第 8 條「中央主管機關公告之事業」用地（官方附表待向環境部核實），以及主辦機關是否已持有既有土壤污染評估調查資料

本案是公辦都更中極罕見的「零整合風險」標的——4 筆土地全由主辦機關台灣中油單獨所有、現況停車場、無建物保存登記。但三輪查證後，最需要處理的風險並不在土地端，而在文件沒有寫到的地方：主辦機關為石油業，招商文件與契約全文卻對土壤及地下水污染隻字未提；再疊上共同負擔比率的棘輪條款與領銜估價師的高估誘因，構成本案財務結構的三個主要風險來源。

條款規定
  • 實施方式為都市更新權利變換；主辦機關台灣中油即唯一土地所有權人。 §1.6
  • 共同負擔比率公告底價 36.55%，滿分門檻 33.55%，配分 20 分。 §3.3.1
  • 評選採總評分轉序位法，非最有利標；委員評選項目 80 分＋共負比 20 分
本案細節
  • 釋疑收件截止與現場查勘期限均為民國 115 年 7 月 30 日；申請截止 115 年 9 月 30 日下午 5 時
  • 前期資金占壓：申請保證金 2,500 萬元（不得轉履約）＋簽約前履約保證金 7,500 萬元，合計 1 億元
  • 專業營建管理機構費用 2,491 萬元（含稅）明定不得納入共同負擔。 §3.3
  • 同段對照案：長安段二小段 596 地號等 5 筆土地都更案（國家住都中心主辦，面積 4,504 ㎡，與本案 4,107 ㎡ 相近），112 年 11 月由潤泰創新國際獲選，決標共同負擔比例 39.48%，預估民間投資 46.26 億元、更新後總價值 109.92 億元，規劃地上 24 層地下 3 層住商混合大樓
  • 中油自身的都更前例極少：查得中油多以「設定地上權」活化土地（新竹中央段、成功段等），或以共有地主身分參與他人主導之都更案（館前大樓案，日勝生活科技得標）；由中油單獨為地主並自行公開評選都更實施者，本案為查得範圍內首見
備標觀點
  • 投標建議為「條件式投」：先就限高矛盾、稅費歸屬、領銜估價師選任 3 項送釋疑，再依回覆定價。
  • 共負比 3 個百分點的區間內，每降 0.30 個百分點得 1 分。在序位法下，這 10 分的可控差距往往比委員 80 分的主觀差距更能決定名次，但代價是直接吃掉自身分回，須以精算而非直覺出價。
  • 對宇豐而言，本案的業務標的不是投標，而是爭取 3 家估價師中「由實施者指定」的那 1 家；且因領銜估價師制度獎勵高估，估價策略須在投標人團隊組成階段就介入。
  • 第二輪全文重掃後，最高優先的釋疑事項已由限高矛盾改為土壤及地下水污染責任歸屬——前者影響量體試算，後者可能直接決定專案是否停擺，且兩份文件對此全篇未著一字。
G2
G2 · 評選機制與共負比（勝負關鍵）
CH 10–12

11評選方式 + 共負比試算機

方式：總評分轉序位法（非最有利標），共負比上限 36.55%

評分配置

類別配分評分重點
壹、都市更新事業開發建議書75—
貳、簡報與答詢5—
參、共同負擔比率20—

共負比得分矩陣

共負比 (%)得分狀態
32.0%20.0 / 20滿分區
32.5%20.0 / 20滿分區
33.0%20.0 / 20滿分區
33.5%20.0 / 20線性扣分
34.0%18.5 / 20線性扣分
34.5%16.8 / 20線性扣分
35.0%15.2 / 20線性扣分
35.5%13.5 / 20線性扣分
36.0%11.8 / 20線性扣分
36.5%10.2 / 20線性扣分
37.0%出局超過上限

公式：R > 36.55%（公告底價比率）→ 不合格；36.55% ≥ R ≥ 33.55% → K = [(36.55%−R)×100×10÷3]+10（20 ≥ K ≥ 10）；R < 33.55% → K 一律 20 分。K 四捨五入至小數點後第 2 位

採總評分轉序位法（非最有利標），委員評選項目 80 分＋共同負擔比率 20 分。共負比公告底價 36.55%，33.55% 以下即得滿分 20 分，中間區間線性內插。

條款規定
  • R > 36.55%（公告底價比率）→ 不合格，不得作為最優或次優申請人。 §3.3.1
  • 36.55% ≥ R ≥ 33.55% → K = [(36.55%−R)×100×10÷3]+10，20 ≥ K ≥ 10，四捨五入至小數點後第 2 位
  • R < 33.55% → K 一律以 20 分計算
  • 共同負擔比率＝本案權利變換共同負擔費用總額 ÷ 更新後總價值（平均費用負擔比率）。 §2.1.26
  • 承諾書與開發建議書所載比率差異超過 20% 且經評選會決議顯失平衡者，得不列為最優及／或次優申請人
  • 評選會設委員 9 人；須 1/2 以上出席委員評分達 60 分以上且評分合計平均達 60 分以上，始進行序位排名
  • 評選委員迴避 4 款：本人或配偶／四親等內血親／三親等內姻親之利益關係、與申請人現有或 3 年內僱傭委任代理關係、自認或機關認不能公正執行職務、其他具體事證足認不能公正執行職務
  • 評選委員 10 款禁止行為（收賄回扣、接受招待、洩密、營私舞弊、關說等），未主動辭職者應予解聘
  • 評選委員自接獲評選資料起，不得就本案自行或協助其他申請人申請、擔任協力廠商或工作成員；違反者該申請人不得評定為最優或次優申請人
  • 評選會出席之外聘專家學者不得少於出席人數二分之一；工作小組至少 3 人並準用迴避及禁止行為規定
  • 簡報 20 分鐘（第 17 分鐘按鈴 1 次、第 20 分鐘按鈴 2 次立即停止）、答詢合計 10 分鐘（第 8 分鐘按鈴 1 次、第 10 分鐘按鈴 2 次停止）
  • 逾時 10 分鐘以上視為放棄簡報機會，「簡報與答詢」項目配分以 0 分計；出席人員須為經理級以上或協力廠商／技術顧問，含同步翻譯不得超過 6 人
  • 評選結果與工作小組初審意見或不同委員結果有明顯差異時得複評；複評後仍有差異，得決議除去個別委員結果重計、再辦複評、不評定最優次優、或維持原結果
  • 資格審查階段補正以 1 次為限；第 5.7.2.1 條另定補正以 2 次為限
本案細節
  • 配分：團隊組織及實績 10、整體開發構想 30、營建計畫及管理維護計畫 20、權利變換及財務計畫 10、回饋事項 5、簡報與答詢 5、共同負擔比率 20
  • 承諾書比率須以正體中文大寫逐位填寫至小數點以下第二位，簡報當日由工作小組當場開封宣讀
  • 簡報 20 分鐘、答詢合計 10 分鐘，出席總人數不得超過 6 人
  • 序位總和相同時，以序位「1」最多者優先；再相同時以共同負擔比率最低者優先；再相同時抽籤
  • 委員評分未達 60 分或超過 75 分時須敘明理由
  • 本案評選會委員名單已於 115 年 6 月 25 日公告（內政部國土管理署都市更新入口網），共 9 人：內聘 3 人為中油油品行銷事業部執行長邱垂興（召集人）、資產營運管理處處長陳玉鶯、總工程司室總工程師何至欽
  • 外聘 6 人：台電新事業開發室主任吳珍妮、台北大學不動產與城鄉環境系副教授林秋綿、容正建築師事務所主持建築師汪俊男、臺北市都市更新處主任秘書謝明同、國家住宅及都市更新中心主任林啓賢、展碁不動產估價師聯合事務所所長簡淑媛
  • 【委員意見庫】本案外聘委員中，簡淑媛（展碁所長）與林秋綿（北大副教授）在事務所委員意見庫留有大量紀錄（去重後約 157 條與 42 條），另謝明同僅 4 條；汪俊男、林啓賢、吳珍妮查無紀錄
  • 【方法論限制】上述紀錄來自容積移轉代金與增額容積價金之「估價審議委員會」，非都更招商評選會，屬跨情境類比而非直接證據
備標觀點
  • 共負比計分斜率固定為每 0.30 個百分點 1 分。從 36.55% 降到 33.55% 只換得 10 分，但這 3 個百分點的共負比在 4,107 ㎡ 基地上代表的權利價值相當可觀——降價換分的邊際效益必須逐案精算，不能直接壓到 33.55%。
  • 序位法的特性是「名次」而非「分差」決定勝負，因此在委員項目上被壓低 2 至 3 分，往往可以用共負比降 1 個百分點補回序位；反之若委員項目明顯領先，就不需要在共負比上讓步。投標策略應建立在對競爭者家數與強度的判斷上。
  • 「承諾書與建議書差異超過 20% 且顯失平衡」的排除條款，實務上是防止投標人以極低比率搶標卻在建議書中算不出來。務必確保兩份文件的共負比推導可以互相對應，這是文件一致性的硬要求，而非形式審查。
  • 委員評分下限 60 分（而非常見的 70 分）配合「未達 60 或超過 75 須敘明理由」，實際上把委員評分壓在 60 至 75 的窄帶內，進一步放大了共負比 20 分的相對權重。
  • 「簡報與答詢」雖僅 5 分，但逾時 10 分鐘即以 0 分計，等於在序位法下直接讓出一個名次的差距，彩排時務必抓在 17 分鐘的第一次按鈴內收尾。
  • 複評機制與「得決議不評定最優、次優申請人」並存，代表即使只有一家投標，也不保證必然得標——投標前不宜假設「無競爭者即穩得」。
  • 補正次數在本須知內部有 2 次與 1 次兩種記載（第 5.7.2.1 條 vs 附件 17），適用階段原文未說明關係，建議一併釋疑，避免臨場誤判可補正次數。
  • 委員組成透露評分重心：9 位委員中，不動產專業背景（不動產系副教授、不動產估價師事務所所長）與都更行政背景（北市都更處、國家住都中心）各 2 位，建築專業 1 位。這代表「權利變換及財務計畫」與「容積獎勵計畫」的專業合理性會被真正讀懂，financial 部分灌水或容獎額度浮報，被抓到的機率高於一般工程類評選。
  • 外聘委員中有一位不動產估價師事務所所長，意味著更新後總價值的推估基礎、比較標的選取與樓層別效用比的合理性，會受到同業層級的檢視——開發建議書的財務計畫應以可辯護的估價方法論撰寫，而非僅呈現結論數字。
  • 國家住都中心主任同時是本案外聘委員，而住都中心正是同段 596 地號案的主辦機關，對本街廓的行情與合理共負比水準應有第一手認知。
  • 同段 596 案的決標共同負擔比例為 39.48%，而本案公告底價僅 36.55%、共負比要拿滿分更需壓到 33.55%。兩相對照，本案給實施者的成本空間比隔壁街廓的成交條件少了約 3 至 6 個百分點——這不是小幅差異，而是本案在財務上明顯較嚴苛的直接證據。
  • 以 596 案更新後總價值 109.92 億元／4,504 ㎡ 的水準等比例推估，本案 4,107 ㎡ 約當百億元量級；共負比每差 1 個百分點即約 1 億元。此為量級參考而非財務計畫依據——兩案的容積獎勵組合、產品配比（本案須配置辦公、店鋪與 15 戶社宅）與分回條件並未逐項比對。
  • 第三輪逐項比對三份文件後，共同負擔比率數字組、保證金金額、專營管費與四期比例、專案公司資本額、估價師選任規則、建材 SRC 第三級、面積地號分區均經確認一致，本儀表板所載數字可據以作業；不一致者集中在容積移轉條款、以及須知未揭露的兩項契約義務。
  • 簡淑媛委員最穩定的審查手法是逐頁比對數字一致性：總樓地板面積、總銷面積、容積樓地板面積三者在不同表格間是否吻合，這類意見在其過往 5 案中無一缺席。本案開發建議書涉及辦公、店鋪、住宅、社宅四種產品的面積配比，交件前務必自行做一次跨表數字勾稽，這是命中率最高的可預防扣分點。
  • 林秋綿委員的招牌問法是「相同比較標的、不同調整率」——她較少質疑比較標的選得對不對，而是揪同一案例在不同報告間調整率不一致的邏輯矛盾。本案為單一地主、且辦公與社宅的比較標的樣本本就稀少，三家估價師共用案例的機率偏高，此問法命中機率不低；財務計畫中的價格推導應預先備妥調整率的差異說明。
  • 一項重要的否定發現：兩位委員的紀錄中均未出現「折現率」字樣，也查無任何人設定過「利潤率上限」或「比較標的距離上限」等固定數值門檻。簡淑媛曾質疑利潤率 13.5% 是否過大，該案最終反而上修為 14.5%——顯示其在意的是邏輯自洽而非數字高低。若備標過程中聽到「某委員慣例要求某數值」的說法，依現有資料無法佐證，不應據以調整報價。
招商簡報 P.13招商簡報 P.14招商簡報 P.16全部 5 張 →
在地圖中查看 →

10資格條件

可單一公司或合作聯盟（2 家以上，至多 5 家）；聯盟須以新設立專案公司簽約

條件單一申請人聯盟領銜聯盟成員聯盟總和
資本額（億）33—6
淨值（億）7.55—7.5

流動比 ≥ —・負債比 ≤ 80%・實績類別 建築物使用類組 B 類、G 類、H 類（公告日前 10 年內）

資格門檻偏高：單一公司實收資本額 3 億元、淨值 7.5 億元；聯盟至多 5 家且須新設專案公司簽約。開發實績限 B、G、H 類建築且須 10 年內累計 3 萬 ㎡。

條款規定
  • 申請人得為單一公司或 2 家以上至多 5 家組成之合作聯盟；聯盟應以新設立專案公司簽約。 §5.1
  • 須為依中華民國法律設立登記之股份有限公司；排除大陸地區營利事業或個人
  • 單一公司實收資本額不得低於 3 億元；聯盟領銜公司不得低於 3 億元且各成員總和不得低於 6 億元。 §5.3
  • 單一公司淨值不得低於 7.5 億元；聯盟各成員淨值合計不低於 7.5 億元且領銜公司不低於 5 億元。 §5.3
  • 單一公司或聯盟領銜公司之最近一期財務報表負債比率不超過 80%
  • 開發實績：單一公司單一個案不低於 1 萬 ㎡ 且累計不低於 3 萬 ㎡；聯盟應有單一成員 1 件達 5 千 ㎡ 且全體累計不低於 3 萬 ㎡。 §5.4
  • 都更實績：10 年內曾任權利變換計畫案實施者或出資者；或協力廠商為都更顧問公司具權變計畫核定公函 1 件以上
  • 營造廠須為甲級營造廠
  • 資格審查不得補正、不得補件者：申請書、申請人承諾事項函、合作聯盟協議及授權書、都市更新事業開發建議書、共同負擔比率承諾書、申請保證金證明文件——缺漏即列為不合格
  • 開發建議書僅「份數不足或電子檔無法讀取」得補正；申請時未附使用執照者，不得事後補正新增實績
  • 共同負擔比率承諾書 8 款無效情形：套封內未放正本、未提正本、超過 1 份、未用主辦機關戳記格式、空白未填或塗改未蓋章或字跡模糊或高於公告比率或未用中文大寫、附條件、套封破損可疑、印鑑不符或模糊
  • 申請文件須於 115 年 9 月 30 日下午 5 時前郵寄送達專設信箱；逾期寄達、親送、或寄至主辦機關者不予受理並原件退回
  • 公開評選文件販售期間 115.07.01–115.09.30（週一至週五 9:00–17:00），工本費新臺幣 3,000 元
  • 曾受主辦機關委託辦理本案先期規劃之廠商，不得為本案申請人之協力廠商
  • 陸資（含大陸地區營利事業或個人、其轉投資之外國公司、港澳法人在臺分公司）不得參與投標
  • 保險業申請人資本適足率應達 200% 以上，且最近二期淨值比率至少一期達 3%
  • 外國公司無法提出信用／無退票／納稅／財報文件者，得以四大會計師事務所中華民國會員所簽證財報替代
  • 專案公司實收資本額：單一公司不低於 3 億元、合作聯盟不低於 6 億元；取得使用執照前，原單一申請人持股須維持逾 51%（聯盟則領銜公司逾 51%、各成員合計不低於 10%）
  • 【須知未揭露】保固保證金（核定共同負擔提列總表內工程費用之 3%，約 7,600 萬元，點交完成日起 7 日內繳付）僅見於委託實施契約與招商簡報，申請須知全文未載——僅讀須知者無從得知此項義務
  • 【須知未揭露】契約第 3.2.1 條「核定發布實施之次日起 90 日內申請建造執照」之義務，申請須知全文無對應條文
  • 附件 18（北市府 115.5.5 府授都新字第1156019745號函）、附件 19（都發局 115.3.2 北市都企字第1153017438號函，公益回饋）僅列公文文號未附全文；附件 19 直接決定社會住宅之規劃義務
本案細節
  • 開發實績限建築物使用類組 B 類、G 類、H 類
  • 財務報告基準年度為民國 114 年度，須經合格會計師查核簽證
  • 協力廠商實績併計條件：至少 1 家協力廠商單一個案達 5,000 ㎡
  • 最近 3 年無退票紀錄或重大喪失債信；單一申請人與聯盟成員身分互斥；獲選後成員及領銜公司非經同意不得變更
  • 申請文件共 19 項，分 4 個內層套封（資格證明、申請保證金繳納證明、共同負擔比率承諾書、都市更新事業開發建議書）＋外層總套封
  • 開發建議書總頁數以 120 頁為限，紙本 20 份＋PDF 光碟 1 份（含財務計畫及權利變換計畫 Excel 檔）
備標觀點
  • 淨值 7.5 億元對單一公司是相對嚴格的門檻（高於資本額門檻 3 億元的 2.5 倍），實務上會把中小型建商排除在單獨投標之外，推向聯盟。而聯盟又須新設專案公司簽約，增加組織與稅務成本。
  • 都更實績可由協力廠商（都更顧問公司）的權變計畫核定公函滿足，這是門檻中最有彈性的一項，資格不足的投標人應優先從此處補強。
  • 開發建議書 120 頁上限對「整體開發構想 30 分＋營建計畫 20 分」的內容密度是實質限制，篇幅配置本身就是評選策略的一部分。
  • 本案的失格風險有相當比例不在實力而在形式：六類核心文件一旦缺漏即直接不合格，且不得補正。共負比承諾書更有 8 款無效情形，連「字跡模糊」「塗改未蓋章」「未用中文大寫」都足以讓整案出局——投入數月的提案可能敗在一張表的填寫細節，交件前務必安排獨立第二人逐項覆核。
  • 「不得親送、只收郵寄」是實務上最容易誤觸的一條。截止前才發現文件有缺，已無補救空間。
  • 專案公司持股須維持逾 51% 至取得使用執照，等於鎖住整個興建期的股權結構，會限制聯盟成員中途引資或退場的彈性，財務規劃時須先與資金提供者確認。

12時程規劃

事項日期
公告日115/7/1
疑義截止115/7/30
中心回覆截止115/8/30
申請截止115/9/30
資格審查115/10/1
綜合評選預計 115 年 10 至 11 月，另行通知

公告 115.07.01 起至 115.09.30 止。釋疑收件截止與現場查勘期限均為 115.07.30，主辦機關 115.08.30 前統一回覆，申請截止 115.09.30 下午 5 時，次日資格審查。

條款規定
  • 釋疑請求應於民國 115 年 7 月 30 日以前提出。 §5.8
  • 主辦機關於 115 年 8 月 30 日以前以書面統一回覆
  • 申請文件應於 115 年 9 月 30 日下午 5 時以前郵寄送達「11058 台北信義郵局 76 號信箱」
  • 資格審查於截止收件日之次日（115 年 10 月 1 日）上午 10 時於臺北市信義區松仁路 3 號 5 樓進行
  • 現場查勘須於公告日起 30 日內（115 年 7 月 30 日止）洽主辦機關安排。 §5.9
  • 議約自接獲通知次日起 60 日內完成（得展延 1 次不逾 15 日）；簽約自接獲完成議約通知次日起 30 日內（得展延 1 次不逾 1 個月）
本案細節
  • 綜合評選預計 115 年 10 至 11 月，另行通知
  • 簽約次日起 120 日內提出事業計畫及權變計畫（草案），得展延 1 次不逾 30 日
  • 取得主辦機關同意草案之次日起 90 日內報臺北市政府核定
  • 核定發布實施次日起 30 日內成立信託專戶；90 日內申請建造執照；5 年內取得全部建物使用執照
  • 取得使照後 90 日內完成地籍及建物測量、釐正圖冊、差額價金繳領並辦理登記，並通知主辦機關驗收
  • 契約簽訂後 90 日內成立協調委員會
備標觀點
  • 釋疑窗口與現場查勘期限同為 115 年 7 月 30 日，是本案時程上最緊迫的節點——若未在期限內提出釋疑，限高矛盾與稅費歸屬等結構性問題將只能留到議約階段處理，而屆時已繳交 2,500 萬元申請保證金且議約不成即遭沒收。
  • 自申請截止（115.09.30）至核定發布後 5 年取得使照，全期程壓縮且各階段皆有明確期限與違約罰則；其中「簽約後 120 日提出事業計畫及權變計畫草案」對 4,107 ㎡ 的規模而言相當緊湊，投標階段的規劃深度必須足以直接轉為草案。
招商簡報 P.13招商簡報 P.14招商簡報 P.15全部 6 張 →
G3
G3 · 費用、保證金與契約風險
CH 13–15

13費用結構

管理服務費（總額 —）

分期繳款表 PDF 未抽取

營建管理費（總額 2,491 萬）

期%金額（萬）
第 1 期30%—
第 2 期30%—
第 3 期20%—
第 4 期20%—

共同負擔依臺北市費用提列總表計列；提列總表以外的費用一律由實施者自負。專業營建管理機構費用 2,491 萬元（含稅）明定不得納入共同負擔。

條款規定
  • 依『臺北市都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表』提列共同負擔，並以核定計畫所載數額為準；申請人承諾比率低於前者時，以承諾比率為準
  • 申請人應自行負擔非屬提列總表規定之其他費用
  • 專業營建管理機構費用由實施者支付，不得納入共同負擔費用計算，以新臺幣 2,491 萬元為上限（含稅）。 §3.3
  • 建材因停產、缺貨或哄抬改用同級或更高等級所增加之費用，由實施者自行負擔，不得列入共同負擔
  • 變更都市更新事業計畫及權利變換計畫所衍生費用由實施者負擔
  • 營造工程綜合損失險保險金額不得低於核定共同負擔之營造工程總價，每一事故自負額不得高於當次損失 20%
  • 第三人意外責任險：每一個人體傷或死亡下限 500 萬元、天災事故體傷死亡下限 2,000 萬元、財物損害下限 1,000 萬元
  • 鄰屋倒塌、龜裂責任險保險金額不得少於 3,000 萬元；保單未經主辦機關同意不得變更或終止，保費全由實施者負擔
  • 工程合約須載明承攬人拋棄民法第 513 條抵押權登記請求書求權，並出具不得向法院聲請強制執行之承諾書
  • 主辦機關得決定與實施者共列建造執照起造人，實施者不得拒絕
本案細節
  • 專營管費分 4 期：簽約後 30 日內 30%、權變核定發布後 30 日內 30%、1 樓樓板勘驗合格後 30 日內 20%、取得使照後 30 日內結清餘款
  • 其他實施者自負費用：土地鑑界、以主辦機關名義辦理各項許可登記、地下管線遷移、基地綠美化與管理維護保全、拆除地上物與廢棄物清運、各項保險費、簽約與開工典禮活動費、主辦機關分回建物至接管日止之水電瓦斯費
  • 契約全文未見土地增值稅、契稅、地價稅、房屋稅之負擔歸屬條款
備標觀點
  • 「提列總表以外一律自負」加上「建材漲價不得列入共同負擔」兩條，等於把營建成本上漲風險完全鎖在實施者身上。近年缺工缺料的環境下，這是共負比報價時最需要保留安全邊際的一項。
  • 2,491 萬元專營管費不得列共負，換算約占基準容積每坪近 9,000 元的純支出（以基準容積 2,795 坪計，尚未計入容積獎勵），財務計畫中不可漏列。
  • 稅費歸屬完全未約定是重大空白。權利變換的土地增值稅雖有記存機制，但契稅、地價稅、房屋稅在興建期間的歸屬仍需明確，建議列為釋疑事項。
招商簡報 P.11招商簡報 P.13招商簡報 P.16全部 4 張 →

14保證金時程

項目金額繳交時點
申請保證金2,500 萬提送申請文件前或同時繳納；受款人為台灣中油股份有限公司；限金融機構本票／支票／保付支票或郵政匯票
履約一期7,500 萬委託實施契約簽約前一次繳交；得以本票／支票、郵政匯票、本國銀行履約保證金保證書（有效期至少 2 年）或設定質權之定存單為之
履約二期——
保固保證金3% × 權利變換計畫核定共同負擔提列總表內工程費用之 3%（招商簡報估算約新臺幣 7,600 萬元）繳交日起 1 年後正常者得申請無息退還 50%，餘款於繳交日 5 年後無息退還

申請保證金 2,500 萬元（明文禁止轉履約）、簽約前履約保證金 7,500 萬元、保固保證金為工程費用 3%（簡報估算約 7,600 萬元）。

條款規定
  • 申請保證金新臺幣 2,500 萬元，應於提送申請文件前或同時完成繳納，受款人為台灣中油股份有限公司。 §5.6.1
  • 申請保證金不得轉換為履約保證金之一部分
  • 履約保證金新臺幣 7,500 萬元，應於委託實施契約簽約日前繳交。 §14
  • 保固保證金依權利變換計畫核定共同負擔提列總表內工程費用之 3% 計算，於點交完成之日起 7 日內繳付。 §15
  • 可歸責實施者之中途停工、違約或不履行，主辦機關得逕予押提履約保證金之一部或全部，實施者不得異議
  • 申請保證金沒收共 11 款情形，含偽造變造文件、冒用他人名義、證明文件與事實不符影響評選、撤回申請、放棄資格、違反須知情節重大、未依限議約或簽約、未繳足履約保證金等
  • 履約保證金金額不足或效期不足者，須於通知翌日起 30 日內補足，逾期主辦機關得終止契約
  • 保固期間實施者拒絕或遲延修繕時，主辦機關得不經通知逕行修復或招商修復，費用由保固保證金支用
本案細節
  • 申請保證金繳交方式限金融機構本票／支票／保付支票或中華郵政郵政匯票
  • 履約保證金另可用本國銀行履約保證金保證書（有效期至少 2 年）或設定質權之金融機構定存單
  • 申請保證金於評選會作成決定後 30 日內無息發還；次優申請人於最優申請人完成簽約後 30 日內發還
  • 保固保證金繳交日起 1 年後正常者得申請無息退還 50%，餘款於繳交日 5 年後無息退還
  • 沒收情形包含偽造變造文件、冒名、撤回申請、放棄資格、未依限議約或簽約、未依規定繳足履約保證金
備標觀點
  • 申請保證金不得轉履約，是本案與多數公辦都更案的重要差異。實務效果是：從投標到簽約期間，2,500 萬元與 7,500 萬元會有一段時間同時被占壓，前期資金規劃須以 1 億元計。
  • 保固保證金 3% 且分 1 年退 50%、5 年退餘款，加上構造體保固 15 年，長尾責任偏重；財務計畫應將保固保證金的資金成本納入 5 年期的資金規劃。
招商簡報 P.11

15估價機制與保固責任

拆遷補償對象本案基地為主辦機關單獨所有、現況停車場且無建物保存登記，無拆遷補償安置對象
面積依據不適用
查估方本案委託 3 家專業估價者：1 家由主辦機關指定、1 家由實施者指定、剩餘 1 家由雙方共同協商選定
安置對象不適用

本案無拆遷補償安置對象。真正需要關注的是估價機制：3 家估價師的選任方式與領銜估價師的產生規則。

條款規定
  • 本案委託 3 家專業估價者：1 家由主辦機關指定、1 家由實施者指定、剩餘 1 家由雙方共同協商選定。 §3.1
  • 以評估價值對土地所有權人最有利者（即更新前土地價值最高且更新後權利價值最高）作為領銜估價師；如無符合前述條件時，以更新後房地總價值最高者作為領銜估價師
  • 保固範圍：綠化植栽保活 1 年、裝修機電屋頂 5 年、防水 5 年、構造體或重大修繕 15 年。 §15
  • 主辦機關單方裁量權清單（無客觀標準者）：契約疑義由甲方解釋（契約「契約解釋」節）、公開評選文件認定或解釋悉依主辦機關解釋（須知 2.2.8、2.2.9）、契約變更或補充須「經甲方認定確有必要」（契約 20）、保固修繕「經甲方認為交由他人執行更為恰當」即可逕行招商修復（契約 15）、沒收保證金之「情節重大」「影響評選公平」由評選會或主辦機關認定（須知 5.6.4）、工期展延「得視情節核准展延並決定展延日數」（須知第三章第二節、契約第三章第二節）、「甲方認為有必要時」得要求更換保證銀行（契約 14.1.3、14.1.4）
本案細節
  • 基地現況為停車場、無建物保存登記，無合法建物拆遷戶、無違章戶、無安置需求
  • 偷工減料、施工不良或監督疏失致安全問題者，保固期滿後責任仍不消除
備標觀點
  • 領銜估價師的選任規則是本案在估價專業上最值得注意的設計：明文以「更新前土地價值最高且更新後權利價值最高」者出線，等於在制度上獎勵高估。三家估價師在知悉此規則的情況下作業，難以期待價格意見的中位性。
  • 此規則與共負比棘輪條款交互作用後，風險方向是明確的：更新後總價值被推高 → 核定共負比下降 → 實施者按較低比率分配 → 分回的是帳面價值高但變現能力未必相符的房地。這是估價師才看得出來、但直接決定投標人損益的結構性問題。
  • 對投標人的實務建議：指定估價師時，應在團隊組成階段即納入，並就更新前土地價值的分算方法（4 筆土地分屬兩種分區、公告現值差約 24%）與更新後價值的市場依據先行建立共識，避免報核階段才發現三家價格意見落差過大。
  • 這七項裁量權的共同特徵是缺乏客觀觸發標準與救濟程序。單一條款影響有限，但合併觀察即構成一個結構：從契約解釋、變更必要性、展延天數到保證金沒收，爭議的認定權都在主辦機關一方，而爭議期間實施者仍須繼續履約。議約時能爭取到的最實際成果，往往不是刪除這些條款，而是為其加上客觀標準或期限。
G4
G4 · 基地與權屬
CH 03–05

03基地概述

4,107 m² (約 1,242 坪)
基地面積
第二種商業區(特) 948.78㎡ ＋ 第三種住宅區 3,158.22㎡
使用分區
225%
基準容積率
45%
建蔽率
權屬面積 (㎡)比例管理機關
國有——%—
市有——%—
私有——%私地主 — 人
捷運南京復興站捷運忠孝復興站捷運忠孝新生站捷運松江南京站

基地位於中山區中崙商圈，4 筆土地合計 4,107.00 ㎡（1,242.37 坪），基準容積合計 9,240.75 ㎡（2,795.33 坪）。地籍資料庫獨立查證結果與申請須知完全一致。

條款規定
  • 576-2 地號為第二種商業區(特)（原第三種住宅區）948.78 ㎡；576、576-1、576-3 為第三種住宅區合計 3,158.22 ㎡。 §1.5.2.1
  • 兩分區建蔽率均 45%、容積率均 225%。 §1.5.2.1
  • 第二種商業區(特)得作第二種商業區使用，使用項目限原分區附條件允許使用之項目，免予回饋
  • 本案面積單位換算以「每平方公尺等於 0.3025 坪」為標準
本案細節
  • 各筆面積：576 為 1,670.24 ㎡、576-1 為 1,485.26 ㎡、576-2 為 948.78 ㎡、576-3 為 2.72 ㎡
  • 三面臨路：八德路二段（22M）、安東街 16 巷（8M）、八德路二段 218 巷（6M）
  • 現況作停車場使用，範圍內無受保護樹木、無建物保存登記
  • 基地屬「中山-7-市民大道鐵路地下化軸帶更新地區（建啤段）」
  • 地籍庫查得公告土地現值：576 地號 368,000 元/㎡、576-2 地號 457,033 元/㎡
  • 四筆地號公告土地現值合計約 15.96 億元（576／576-1／576-3 為 368,000 元/㎡、576-2 為 457,033 元/㎡）；公告地價分別為 96,700 與 120,027 元/㎡——公告現值非市價，不得直接作為更新前權利價值依據
  • 【市場行情·第三方平台實價登錄彙整，非本所查估】中崙大廈（八德路二段 245 號，屋齡約 47 年）近 1 年成交均價約 89.6 萬元/坪；南京復興商圈近 1 年約 117～123 萬元/坪（兩來源數字略有出入，統計期間與樣本可能不同）
  • 【重大資料缺口】查無中崙／八德路二段區段辦公室之逐筆成交或開價資料；僅查得中山區商辦租金一般性區間約每坪每月 2,000～3,500 元，屬粗略整理非本商圈逐筆數據
備標觀點
  • 商二(特)身分不帶來額外容積（容積率同為 225%），其價值在於放寬使用項目，這正是申請須知要求「最大化一般事務所用途」的制度基礎；規劃時不應把商業身分誤算成容積利多。
  • 576-3 僅 2.72 ㎡，屬畸零附屬地號，對量體無實質貢獻，但仍須納入權利變換範圍與產權處理。
  • 公告土地現值商二特高於住三約 24%，反映使用價值差異，可作為更新前土地價值分算各筆權重時的參考之一，惟公告現值非市價，不得直接作為權利價值依據。
  • 以同段 596 案更新後總價值等比例推估本案約百億元量級，公告土地現值總額 15.96 億元約當其 16%，此比例與臺北市精華區都更案的常見結構相符，可作為財務計畫合理性的粗略檢核點之一。
  • 本案要求最大化一般事務所用途，辦公去化與租金水準直接決定更新後總價值，但這正是目前公開資料最薄弱的一塊——住宅行情查得到，辦公行情查不到。在共負比只有 3 個百分點可操作空間的情況下，用住宅行情去反推辦公產品的價值是危險的；投標前應向區段商仲索取商辦成交資料，或由本所實地查估補足，這是報價前必須補的功課。
招商簡報 P.5
在地圖中查看 →

04權屬與整合現況（零整合）

本案無整合作業。4 筆土地均為台灣中油單獨所有，地籍庫查得各筆土地所有權人皆為 1 人、公同共有 0 筆、範圍內無建物保存登記。

條款規定
  • 申請須知載 4 筆土地「均係主辦機關所有」
  • 第三人權利保障程序依都市更新條例第 13 條、第 32 條及施行細則第 6、8 條辦理
本案細節
  • 無私有土地所有權人、無合法建物拆遷戶、無違章戶、無安置需求
  • 基地現況為停車場，主辦機關協助辦理土地現況點交作業
備標觀點
  • 一般公辦都更案的最大變數是整合期程與未整合戶處理，本案完全不存在，等於把「時間風險」從專案中移除——這是評估本案時最應被正確定價的優勢。
  • 但同時也意味著投標競爭將集中在規劃設計品質與共負比報價，不會有整合能力的差異化空間，競爭強度預期較高。
招商簡報 P.8招商簡報 P.9招商簡報 P.11
在地圖中查看 →

05基地特殊限制

本案無鄰地特殊議題。

無共同壁或鄰地整合議題，但存在兩項基地層面的特殊限制：松山機場飛航安全限高、地下管線查證與遷移義務。

條款規定
  • 基地位於松山機場飛航安全範圍內之 95.49 公尺水平限高海拔；申請建造執照前應向交通部民用航空局辦理禁限建申請及審核。 §1.5.2.2
  • 地下管線、設施由實施者自行負責查證及依法遷移，相關衍生費用由實施者負擔
  • 實施者不得以基地現況、風險或錯誤等為由向主辦機關索賠
  • 委託實施契約全文檢索「土壤」「地下水」「污染整治」「儲槽」「油品設施」「環境調查」，除泛稱應符合環保法令、及施工損鄰污染兩處外，無任何土壤及地下水污染專門條款
  • 實施者應負責開闢、興建並負擔因規劃設計所需之各項調查工作及相關費用（未列土壤/環境調查專項）
  • 點交後現有建物、地上物及其他遺留物（視同廢棄物）均由實施者負責拆除清運並自負費用
  • 【土污法第 8 條】中央主管機關公告之事業所使用之土地移轉時，讓與人應提供土壤污染評估調查及檢測資料；讓與人未提供者，於該土地公告為控制或整治場址時，其責任與第 31 條第 1 項相同
  • 【土污法第 31 條】污染土地關係人未盡善良管理人注意義務者，就主管機關支出之費用，與污染行為人、潛在污染責任人負連帶清償責任
  • 【土污法第 51 條】整治場址管制區內土地不得變更使用分區或編定；土地開發計畫應於公告解除列管後始得實施；開發行為人並應按變更後當年度公告現值加四成核算污染面積現值，依其 30% 繳入整治基金
  • 【土污法第 21 條】整治場址之土地應囑託辦理禁止處分之登記
本案細節
  • 申請須知同時記載「高程基準約 5.49 公尺」與「建築物限建高度約 95.49 公尺」
  • 土地點交予實施者之日起，一切管理、安全及定作人責任及對第三人損害責任均由實施者負責
  • 【已硬驗證·地籍幾何】本案基地與同段 577 地號最近距離 0.0 公尺（直接共邊）、與 578 地號約 6.2 公尺、578-2 約 5.9 公尺，屬同一街廓緊鄰關係
  • 【已硬驗證·地籍】578 地號面積 3,224 ㎡、權屬為私有 100%（非主辦機關所有），使用分區註記「第三種住宅區 但是否在道路用地（公共設施用地）應依建築線或俟地籍測量分割後再確定」
  • 【未證實·僅第三方平台】網路查得停車場平台將「中油中崙一場」登記於 578 地號、並標示位於「八德路二段 214 號後側空地」，而 214 號為現仍營業之台灣中油中崙站直營加油站；惟加油站確切坐落地號、以及本案基地本身歷史是否曾作油品設施使用，均查無直接證據
  • 【查詢受限】環境部土壤及地下水污染場址查詢系統為互動式地圖工具，本次未能取得逐筆比對結果；亦查無本案 4 筆地號之列管紀錄——但公開資訊查無列管，不等於基地無污染
備標觀點
  • 限高敘述存在內部矛盾：水平限高以海拔計，扣除基地高程 5.49 公尺後建築物淨限高應為 90.00 公尺，而非須知所載 95.49 公尺。兩者相差約 1.5～1.8 個樓層，對量體規劃與樓層別效用配置有實質影響，列為第一優先釋疑事項。
  • 地下管線查證義務加上概括不得索賠條款，等於把基地地下狀況的全部不確定性移轉給實施者；現場查勘期限為 115 年 7 月 30 日，逾期即無正式查勘管道。
  • 本案最大的未揭露風險不是寫在文件裡的條款，而是文件裡沒有的東西：主辦機關為石油業，基地現況為停車場，卻在申請須知與契約全文中都找不到土壤及地下水污染的調查義務、責任歸屬與費用分擔約定。
  • 契約既無污染條款，又有「實施者不得以基地現況、風險或錯誤等為由向主辦機關索賠」的概括排除，以及「調查工作及相關費用由實施者負擔」，三者合併的法律效果是：一旦開挖後發現污染，停工、整治費用與時程延宕的風險傾向落在實施者身上，而 5 年取得使照的期限與違約罰則並不會因此暫停。
  • 土壤及地下水污染整治法下污染行為人責任不因土地移轉而免除，但實施者作為開發者仍會先承受工程中止與整治期間的資金壓力。建議投標前確認基地歷史使用（是否曾設加油站、油槽或管線），並將污染責任歸屬列為釋疑與議約的必爭條款。
  • 污染這件事必須嚴格區分三個層次，不可混為一談：① 基地與現役中油加油站同街廓緊鄰——已用地籍幾何硬驗證；② 基地本身歷史上是否曾設油品設施——查無直接證據，不可斷言；③ 是否實際存在污染——公開資訊查無列管，但查無列管不等於無污染。備標時應以「① 已成立」作為要求釋疑的正當理由，而非以 ②③ 作為指控。
  • 正確的做法是要求主辦機關揭露基地歷史使用與既有環境調查資料，並於契約中明定污染調查義務、責任歸屬與費用分擔；若主辦機關不願納入，投標人至少應自行於投標前完成初步環境盡職調查，並將調查結果反映在共負比報價的風險溢酬中。
  • 法規查核後，污染議題的風險輪廓比原先更清楚，而且方向對實施者不利：依土污法第 51 條，若基地被公告為整治場址，土地開發計畫必須等到解除列管後才能實施，且開發行為人尚須按公告現值加四成核算污染面積現值並繳納其 30% 入整治基金。對照本案「核定發布實施後 5 年內須取得全部使用執照」且逾期即構成重大違約，這是一條時程與財務同時受創的路徑，而契約完全沒有對應的免責或展延條款。
  • 另一個關鍵是土污法第 31 條的「善良管理人注意義務」：實施者取得土地後可能落入「污染土地關係人」的地位，屆時是否須負連帶清償責任，取決於有無盡到善良管理人注意義務。這正好說明投標前自行完成環境盡職調查不只是商業判斷，也可能是責任分界的關鍵——本案是否該當各該要件仍須法律專業判斷，但作為備標行動的理由已經充分。
  • 土污法第 8 條課予「公告之事業」用地讓與人提供土壤污染調查資料的義務。二手來源指加油站業與石油業儲運場所列於公告事業，但官方附表本次未取得，應向環境部或臺北市環保局索取正式附表核實——這也是釋疑時可據以要求主辦機關揭露既有調查資料的法律依據。
招商簡報 P.8招商簡報 P.9招商簡報 P.11
在地圖中查看 →
G5
G5 · 開發規劃條件
CH 06–09

06容積獎勵組合

基準容積率 225%，財務模擬基準採都更獎勵 —% + 防災 —%

獎勵類別適用申請項目 / 估算
都市更新容積獎勵✓本案僅得申請都市更新容積獎勵（申請須知 3.2.5）
公益設施容積獎勵✓捐贈社會住宅 15 戶得依都市更新建築容積獎勵辦法申請公益設施獎勵
容積移轉✗（不確定）—

本案容積獎勵路徑受限：僅得申請都市更新容積獎勵，原則不得申請容積移轉，且容獎核定結果的全部風險由實施者承擔。

條款規定
  • 本案僅得申請都市更新容積獎勵。 §3
  • 以不申請容積移轉為原則；例外要件為不影響承諾之共同負擔比率，且將容移所得樓地板面積按共同負擔比率分配
  • 捐贈社會住宅 15 戶得依都市更新建築容積獎勵辦法申請公益設施容積獎勵
  • 契約明定：無論容積獎勵核定結果如何，均不影響實施者履約義務，實施者不得因核定獎勵與規劃不同提出任何請求、變更或主張。 §3.2.5
  • 【文件不一致】容積移轉例外要件在兩份文件表述不同：申請須知第 3.2.6 條為「以不申請容積移轉為原則」且例外須「全數依共同負擔比率納入更新後分配」；契約第 3.2.4 條為「不得申請容積移轉為原則」且例外為「平均納入全案更新後分配之權值」
  • 【文件不一致·新增】容積獎勵可申請範圍在兩份文件表述不同：申請須知 3.2.5「本案僅得申請都市更新容積獎勵」；契約 3.2.5「本案僅得申請都市更新或其他容積獎勵」——契約多出「或其他」三字
  • 本案全文（申請須知、契約、招商簡報）查無「容積代金」「折繳」「增額容積」任何字樣；「TOD」亦無任何字樣出現
  • 【都更容獎天花板】都市更新條例 §65 第 1 項：獎勵後之建築容積不得超過基準容積 1.5 倍 → 本案總容積上限 13,861.12 ㎡，可爭取獎勵容積最多 4,620.38 ㎡
  • 【若要容積移轉】中央辦法 §8：一般 30%，位於實施都市更新地區等得放寬至 40%；本案屬更新地區 → 上限 3,696.30 ㎡
  • 【北市加嚴】臺北市容積移轉審查許可自治條例 §9：移入容積加計其他獎勵容積不得超過法定容積 50%，但明文排除都市更新獎勵與危老獎勵
  • 【北市強制代金】同自治條例 §2-1：移入容積量應有 50% 以上以繳納容積代金方式辦理，代金由主管機關委託 3 家以上專業估價者查估評定，費用由接受基地所有權人負擔
  • 【TOD·臺北市】現行制度名稱為「TOD 容積」，法源為 111.5.24 公告之「修訂臺北市大眾運輸導向可申請開發許可地區細部計畫案」；核心區（距場站出入口 150 m 內）第一級場站 30%、第二級 20%；一般區（150～500 m）第一級 15%、第二級 10%
  • 【TOD 總量】加計都更容獎、容移、TOD 及其他容獎，原則不得逾基準容積 2 倍 = 18,481.50 ㎡
  • 【名稱區辨】臺北市查無正式命名為「增額容積」之自治條例；「增額容積」為新北、桃園、高雄之法定名稱，制度不可互套
本案細節
  • 基準容積合計 9,240.75 ㎡（住三 7,106.00 ㎡＋商二特 2,134.76 ㎡）
  • 容積獎勵計畫屬評選項目「二、整體開發構想」之一，該項配分 30 分
  • 【容獎辦法第 7 條】公益設施獎勵容積 =（公益設施總樓地板面積 − 建技規則第 161 條第 2 項不計入部分）× 獎勵係數（原則為 1），獎勵額度以基準容積 30% 為上限，且建物及土地產權須無償登記為公有
  • 本案試算：基準容積 9,240.75 ㎡ × 30% = 2,772.22 ㎡ 為第 7 條單項上限；社會住宅約 750 ㎡ 換算獎勵約當基準容積 8.1%，距單項上限尚有約 2,022 ㎡ 空間（都更容獎總量另有都市更新條例上限，本次未查）
  • 接受基地門檻：面積須逾 1,000 ㎡（本案 4,107 ㎡ 通過）；須位於捷運場站 800 m 內（本案獨立驗證：忠孝復興 538 m、南京復興 718 m，通過）
  • 送出基地限本市歷史建築所定著私有土地、及私有未徵收公共設施保留地（公園／綠地／廣場／道路用地）；不含古蹟
  • 疊加理論上限：都更容獎 13,861.12 ㎡ ＋ 容移 3,696.30 ㎡ = 17,557.42 ㎡（基準容積 1.90 倍、容積率約 427%、約 5,311 坪）
  • 本案 TOD 適用性：地籍與捷運圖層量測得忠孝復興站 538 m、南京復興站 718 m，均超過一般區 500 m 上限（忠孝復興僅超出約 38 m）→ 依現有資料很可能不適用，惟 TOD 以「場站出入口」起算且以細部計畫附圖為準，須調圖確認
  • ⚠️ 距離門檻不可混用：容積移轉接受基地為 800 m（本案符合）、TOD 為 150/500 m（本案疑不符）
備標觀點
  • 容獎風險條款是本案最需要在財務計畫中留安全邊際的地方：投標人以樂觀容獎假設推算更新後總價值並據以承諾低共負比，一旦容獎不如預期，分回缺口無任何契約救濟。
  • 建議在開發建議書中明確揭露容獎的保守情境與樂觀情境，並以保守情境作為共負比承諾的計算基礎，避免承諾書與建議書比率差異過大而觸發顯失平衡的排除條款。
  • 「以不申請為原則」（宣示性）與「不得申請為原則」（禁止性）拘束力不同；「全數依共負比納入分配」與「平均納入權值」則是兩種不同的計算邏輯。若規劃有意動用容積移轉，這組文字差異會直接影響移入樓地板的分配結果，應於議約時要求統一。
  • 社會住宅 750 ㎡ 換得的公益設施獎勵僅約基準容積的 8.1%，距第 7 條 30% 的單項上限還很遠，代表這條獎勵路徑本身沒有被用滿。但要注意兩個前提：獎勵係數原則為 1（等額換算，非放大），且產權須無償登記為公有——換言之這是「捐一坪換一坪」而非讓利換取超額容積，財務計畫中不宜把社宅捐贈視為容積利多。
  • 「僅得都市更新容積獎勵」與「僅得都市更新或其他容積獎勵」是實質差異：前者排除都更以外的一切容獎（含大眾運輸導向發展等都市計畫類獎勵），後者則留了開口。投標人若打算把非都更類獎勵納入量體與財務試算，兩份文件會給出相反的答案，而依須知 2.2.8「認定或解釋悉依主辦機關之解釋為準」，風險落在投標人身上。
  • 本案文件把容積移轉列為原則禁止，但從規則面看，本案其實是相當合格的接受基地：面積 4,107 ㎡ 遠超 1,000 ㎡ 門檻、距忠孝復興站 538 m 在 800 m 內、且因屬實施都市更新地區，中央上限可由 30% 放寬到 40%。換言之這是「有條件卻被排除」，而非「本來就不能用」——這使得釋疑爭取更有實益。
  • 關鍵在臺北市自治條例 §9 明文把都更獎勵排除在 50% 上限之外，代表容積移轉與都更容獎不互相排擠、可以疊加。若兩條路都走滿，理論總容積可達基準容積的 1.90 倍（容積率約 427%）；但須注意本案須知另有「容移所得樓地板須依共同負擔比率分配」的但書，移入容積的利益並非全歸實施者。
  • 北市要求移入容積至少 50% 須以繳納代金取得，而代金金額由 3 家以上專業估價者查估——這與本案權利變換的 3 家估價師是兩套獨立的估價委託，對宇豐而言是第二個業務接觸點。
  • 航高經試算不是瓶頸：即使容積全部打滿，纖細塔樓也只需約 14 層，遠低於 90 m 可容納的約 28 層。先前將限高敘述矛盾列為高優先，應修正為「影響設計彈性而非可建量體」。
  • TOD 這條路對本案大概率走不通，但值得花一次調圖的成本確認：本案距忠孝復興站 538 m，距 500 m 的一般區門檻只差約 38 m，而 TOD 是以場站出入口起算、非站體中心，捷運出入口分散於街廓四周，實際距離很可能比本次量測更短。若確認落在一般區且屬第一級場站，可再爭取 15% 基準容積約 1,386 ㎡（約 419 坪）。
  • 但要提醒兩件事：其一，本案申請須知明文「僅得申請都市更新容積獎勵」，TOD 屬都市計畫類獎勵，制度上已被排除，除非透過釋疑／議約鬆綁；其二，契約版本寫的是「都市更新或其他容積獎勵」，與須知不一致——這正是先前列為第 10 項釋疑事項的爭點，若能循契約文字認定，TOD 才有討論空間。
招商簡報 P.5招商簡報 P.6招商簡報 P.8全部 6 張 →
在地圖中查看 →

07分回需求

國有分回

—

市有分回

受贈公益設施社會住宅 15 戶（約 750 ㎡）

依『臺北市政府受理都市計畫、都市設計及都市更新回饋、捐贈作業要點』辦理

私地主分回

—

主辦機關優先分回面臨八德路二段之獨棟辦公建物（一般事務所、店鋪），並以集中且優先選配為原則；實施者取得其餘更新後土地、建築物及車位，但受共負比棘輪條款拘束。

條款規定
  • 主辦機關取得更新後應分配之土地、建築物及車位，以集中且優先選配為原則，建築物並優先分回「一般事務所、店鋪」（面臨八德路二段獨棟辦公建物）。 §3.4
  • 實施者承諾共同負擔比率上限，並依該比率保障主辦機關最少應分配權利價值
  • 核定共負比高於承諾書者，以承諾書比率為據；核定共負比低於承諾書者，依核定比率為據，實施者自行承擔損失且不得作為終止契約之理由。 §6
  • 社會住宅應捐贈予臺北市政府主管機關。 §3.4
  • 信託為「資金信託」（不含土地），信託機構並為建造執照起造人、建造中及完工後建築物之受託人
本案細節
  • 分配依經核定發布之都市更新事業計畫及權利變換計畫所載更新後權益價值辦理，非契約另訂固定比率
  • 差額找補僅限主辦機關分回建物變更建材之成本增減，於完工時一次找補
  • 契約範本乙方（實施者）欄位留白，議約階段方填入
備標觀點
  • 棘輪條款是本案財務結構的核心風險：承諾比率是天花板不是地板。無論核定結果往哪個方向偏離，實施者都只能拿較低者，這是單方向的不對稱風險配置。
  • 與領銜估價師「估最高者出線」的規則合併觀察，效果更明顯：更新後總價值被推高 → 核定共負比（費用÷價值）下降 → 落入「按核定較低比率分配」→ 實施者分回的是帳面價值被高估、實際去化能力未必相符的房地。
  • 主辦機關優先選配臨八德路二段獨棟辦公，等於把最具價值的臨路辦公量體先行鎖定，實施者分回的產品組合彈性相對受限，財務計畫應據此調整去化假設，不宜以全案平均單價推估。
招商簡報 P.4招商簡報 P.8招商簡報 P.10全部 5 張 →

08公益設施回饋

捐贈：公益設施社會住宅 · 總面積 750 m² (約 227 坪)

項目坪數
社會住宅— 坪

集中規劃於住宅棟，得申請都市更新容積獎勵

公益設施為社會住宅 15 戶（約 750 ㎡），集中規劃於住宅棟並捐贈予臺北市政府，得申請公益設施容積獎勵。

條款規定
  • 設置 15 戶社會住宅，設計規格須符合臺北市政府有關規定，集中規劃於住宅棟。 §1.5.2.3
  • 須符合『臺北市公有土地參與都市更新分回納作社會住宅（幸福住宅）評估原則』及『臺北市都市計畫、都市設計及都市更新捐建公益設施項目一覽表』
  • 另應符合『臺北市綠建築自治條例』、『臺北市新建建築物綠化實施規則』等公有建築物規範
  • 依『臺北市政府受理都市計畫、都市設計及都市更新回饋、捐贈作業要點』辦理捐贈
本案細節
  • 簡報載社會住宅面積約 750 ㎡，平均每戶約 50 ㎡（約 15 坪）
  • 社會住宅為捐贈臺北市政府，非主辦機關分回部分
備標觀點
  • 15 戶／750 ㎡ 相對於基準容積 9,240.75 ㎡ 約占 8%，規模不大，但公有建築物規範（綠建築自治條例、綠化實施規則）會拉高該部分單位造價，財務計畫不宜以一般住宅造價估算。
  • 社會住宅是本案容積獎勵組合中確定性最高的一項，建議在開發建議書中將其獎勵額度與其他不確定性較高的獎勵項目分開表述，以強化財務計畫的可信度。
招商簡報 P.10

09都市設計指引

一樓用途店鋪（飲食、零售及一般服務業用途），得採裙樓設計
結構選項至少符合『臺北市都市更新事業（重建區段）建築物工程造價要項』標準單價表鋼骨鋼筋混凝土造（SRC）第三級規格
主面向辦公棟主要出入口臨八德路二段，規劃整棟一般事務所用途並具分層分戶使用彈性
停車方式地下室停車位以坡道平面設計
綠建築 銀級以上智慧建築 銀級以上耐震標章 必達建築能效 主辦機關分回建築物須符合公有新建建築物建築能效規範等級

規劃主軸是「最大化一般事務所用途樓地板面積」，地面層設店鋪、辦公棟主入口臨八德路二段，結構須達 SRC 第三級規格並取得銀級綠建築、銀級智慧建築與耐震標章。

條款規定
  • 第三種住宅區之建物，地面層以上總樓層數 1/3 以下樓層（扣除地面層）應設置一般事務所。 §3
  • 地面層設置店鋪（飲食、零售及一般服務業用途），得採裙樓設計
  • 辦公棟主要出入口臨八德路二段，規劃整棟一般事務所用途並具分層分戶使用彈性
  • 結構及建材設備至少應符合『臺北市都市更新事業（重建區段）建築物工程造價要項』標準單價表鋼骨鋼筋混凝土造第三級規格
  • 應取得銀級以上綠建築標章、銀級以上智慧建築標章及耐震標章；主辦機關分回建築物須符合公有新建建築物建築能效規範
  • 地下室停車位以坡道平面設計；公共設施設置以管理維護費低、多功能使用為原則
  • 576-2 地號（第二種商業區(特)）僅得規劃為一般事務所、店鋪用途，並限於原分區附條件允許使用之項目，依法免予回饋
  • 實施者所提出之協力廠商（含建築師、營造廠）原則不得變更，有特殊情形須變更者應經主辦機關同意
  • 本案如需辦理交通影響評估應依相關法令辦理；都市設計審議、交評、環評均屬實施者工作範圍及費用
本案細節
  • 設置 15 戶社會住宅，集中規劃於住宅棟
  • 住宅產品集中規劃，辦公與住宅分設大廳（辦公大廳臨八德路二段側、住宅大廳臨安東街 16 巷側）
  • 【圖面判讀·招商簡報 p.8 建物量體示意】採雙棟配置：辦公棟臨八德路二段（樓層較低）、住宅棟臨安東街 16 巷（明顯較高），中央以低層裙樓相連，地面層店鋪橫貫基地正面
  • 【圖面判讀】辦公大廳設於八德路二段側、住宅大廳設於安東街 16 巷側，兩棟分設出入口與動線
  • 【圖面判讀】社會住宅（圖例紫色）集中配置於住宅棟最低樓層、緊接裙樓之上，非分散配置
  • （以上為招商簡報之量體「示意」圖，非定案設計，樓層數不可作為規劃依據）
備標觀點
  • 「住三 1/3 以下樓層應設一般事務所」是北市土管既有規定，配合 576-2 的商二(特) 身分，形成「低樓層辦公＋高樓層住宅」的既定量體結構；投標人的設計自由度主要在裙樓與立面，量體分配空間有限。
  • SRC 第三級是造價下限而非上限，且銀級綠建築＋銀級智慧建築＋耐震標章三標章疊加會顯著推高單位造價；共負比報價前務必先鎖定這些規格對應的實際造價，而非沿用一般住宅案的造價假設。
  • 坡道平面停車在 4,107 ㎡ 的基地上會消耗較多地下面積，對地下開挖層數與成本有直接影響，應納入共負比試算。
  • 量體示意圖透露的配置邏輯，是文字條文看不出來的：社會住宅集中在住宅棟最低樓層，等於把樓層別效用比最低的部分用於捐贈，銷售住宅從較高樓層起算。這對實施者是有利的預設，投標時若沿用此配置，可在財務計畫中合理主張捐贈成本已最小化；但也要注意社宅與自住戶共用住宅棟門廳與電梯的管理介面，屬評選項目「管理維護計畫」的考點。
  • 辦公棟明顯低於住宅棟，正是「住三地面層以上總樓層數 1/3 以下樓層應設一般事務所」這條樓層限制的空間結果——辦公量體受限於此，不是設計選擇而是法規結果。
招商簡報 P.4招商簡報 P.8招商簡報 P.10全部 5 張 →
G6
G6 · 風險與機會
CH 19–19

19風險與機會評估

SWOT 結構：內部 S/W、外部 O/T。

優勢 STRENGTH
  • 零整合風險，是公辦都更中極罕見的乾淨標的
  • 基地方整、三面臨路、無地上物，開發前置作業單純
  • 中崙商圈核心區位，辦公與店鋪去化基礎良好
  • 同段 596 案已由潤泰創新完成招商並進入實施，證明本街廓的開發與去化具市場可行性
劣勢 WEAKNESS
  • 申請須知與契約全文均無土壤及地下水污染條款，風險傾向落在實施者
  • 共負比棘輪條款使承諾比率成為天花板而非地板
  • 領銜估價師制度誘導更新後價值高估，直接侵蝕實施者實質分回
  • 前期資金占壓 1 億元且申請保證金不得轉履約
  • 稅費歸屬未約定、契約解釋權與仲裁機構指定權均歸主辦機關
  • 相較同段 596 案 39.48% 的決標共負比，本案 36.55% 底價／33.55% 滿分門檻明顯更緊
機會 OPPORTUNITY
  • 區位條件佳
  • 整合度 / 權屬單純
威脅 THREAT
  • 基地歷史使用是否曾設加油站、油槽或油品管線，以及土壤及地下水污染責任歸屬
  • 松山機場限高究竟為海拔 95.49 公尺（淨高約 90 公尺）或建築物淨限高 95.49 公尺
  • 土地增值稅、契稅等稅捐負擔歸屬
  • 更新後總價值之估價基準與領銜估價師選任是否可要求採共同協商而非「估最高者出線」
  • 共負比承諾書與開發建議書「差異比率超過 20%」之計算基準（比率差或相對差）
  • 中崙／八德路二段區段辦公室之實際成交與租金水準（本案要求最大化辦公用途，此為更新後價值的關鍵變數）
  • 基地是否屬土污法第 8 條「中央主管機關公告之事業」用地（官方附表待向環境部核實），以及主辦機關是否已持有既有土壤污染評估調查資料

投標前必查事項

  1. 委員意見庫查核結果：事務所委員意見庫 by-case 無長安段任何案件；中山區僅 4 案且均為國產署國有土地讓售案（含 11211014 中山段一小段 446 地號），與本案都更權變性質不同，無可直接參採之同段鄰案審議立場
  2. 本案已改採主題類參考：共同負擔提列邏輯依臺北市『都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表』，應於投標前確認採用之年度版本
  3. 宇豐業務切入點：本案 3 家估價師中有 1 家由實施者指定，宇豐可爭取擔任投標人指定之估價者
G7
G7 · 附錄
CH 20–21

20圖資總覽

招商簡報、申請須知附件、訪商簡報的關鍵圖資。

（圖資需另行上傳到部署環境的 ./img/ 目錄，建議用相對路徑而非 base64。）

在地圖中查看 →

21宇豐不動產估價師聯合事務所簡介

成立 2015 年・專業 · 誠信 · 公正 · 客觀

宇豐不動產估價師聯合事務所成立於民國 104 年 5 月，由胡毓忠所長與陳志豪副所長共同領導，迄今持續深耕不動產估價專業領域，現由四位合夥估價師共同執業，建立完整且穩定之專業服務體系。本所長期承辦公私部門各類須經審議程序之估價案件，服務範圍涵蓋公辦及民辦都市更新權利變換、容積代金、協議價購、公有不動產標租標售、法院爭訟與瑕疵不動產估價。相較一般估價服務，本所深耕都更審議流程、權利價值分配實務、居民溝通協調與制度研究，能將市場價格判讀、法令規範與審查需求整合為可被機關、權利人及專業審議檢驗之估價成果。

78
件都更權變估價
近十年承攬都市更新相關重要案件累計達 78 件。
45
件本所領銜
由本所領銜辦理都市更新權利變換估價案件 45 件。
12
件市府核准已核定
都市更新案件已通過市府核准核定 12 件，含公辦及民辦案件。
96%
法院採信率
依公報與通則執行之瑕疵鑑定案件，139 件判決中 133 件獲採信。

主持人與專案估價師

所長／計畫主持人
胡毓忠
所長／計畫主持人／不動產估價師

胡毓忠估價師具逾二十年不動產估價實務經驗，長期承辦政府部門各類須經審議程序之估價案件，涵蓋都市更新權利變換、非事業用及非公用不動產、容積代金、協議價購與礦權價值等評估。其現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，並任台北市不動產估價師公會副理事長，熟稔審議機制運作、估價合理性檢核與機關審查重點，能統籌專案策略並支援公聽會、審議會之專業說明。

現職
  • 宇豐不動產估價師聯合事務所 所長
  • 臺北市都市更新權利變換審議小組委員
  • 台北市不動產估價師公會副理事長
  • 中國文化大學推廣教育部估價講師
  • 財政部國有財產署教育訓練講師（107 年起）
專長
  • 都市更新權利變換估價及審議配合
  • 非事業用、非公用不動產估價及審議
  • 容積代金、協議價購、礦權價值評估
  • 財務報導公允價值評估
  • 政府部門審議案件估價合理性檢核
產業貢獻
  • 民國 109 年榮獲臺北市第九屆不動產優良估價師
  • 現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，熟悉審議流程、估價合理性檢核及機關審查重點
  • 擔任台北市不動產估價師公會副理事長，參與估價制度與同業專業發展
  • 長期承辦政府機關須經審議程序之估價案件，累積審議意見回應與專業說明經驗
副所長／專案估價師
陳志豪
副所長／專案估價師／不動產估價師

陳志豪估價師現任宇豐不動產估價師聯合事務所副所長，臺北市執業逾十年，具地政與法律雙學位背景，專長於都市更新權利變換、權利價值分配爭議及瑕疵不動產估價。其主筆全聯會第九號公報、第三號及第五號估價作業通則，並參與台北市公會瑕疵不動產估價報告書範本建立；近十年依該等規範執行之瑕疵鑑定案件法院採信率達 96%。於本類公辦都更案件中，能結合法理基礎、市場判讀與審議資料編製經驗，支援高爭議標的之專業說明。

學歷
  • 國立政治大學地政學系碩士，碩士論文《瑕疵不動產價值減損之評估》
  • 國立臺北大學不動產與城鄉環境學系學士
  • 國立臺北大學法律學系財經法律組學士（雙主修）
現職
  • 宇豐不動產估價師聯合事務所 副所長（109 年至今）
  • 中華民國不動產估價師公會全國聯合會研究發展委員會副主委
  • 社團法人台北市不動產估價師公會研究發展委員會副主委
  • 社團法人台北市不動產估價師公會專案工作委員會副主委、理事、監事
  • 中國文化大學推廣教育部不動產估價師學分班講師（108 年至今）
專長
  • 都市更新權利變換估價與權利價值分配爭議釐清
  • 瑕疵不動產估價，包含海砂屋、結構傾斜、滲漏水及污名價值減損
  • 法院爭訟案件不動產價值評估
  • 基準地查估及地價人員教育訓練
  • 不動產謄本 AI 辨識與估價作業數位轉型
產業貢獻
  • 主筆全聯會第九號公報及第三、第五號估價作業通則，並主筆台北市公會瑕疵不動產估價報告書範本等 6 件公報通則
  • 近十年依公報與通則執行之瑕疵鑑定案件，139 件判決中 133 件獲法院採信，採信率達 96%
  • 連續 8 年於中國文化大學推廣教育部授課，累計逾 480 小時、培育 300+ 位學員
  • 創立「估價白話文」YouTube／Podcast 頻道，累計觀看逾 17 萬次
  • 與方睿科技合作開發不動產謄本 AI 辨識系統，已正式上線營運

服務範圍與專業資格

業務範圍
  • 都市更新權利變換估價（公辦、民辦、自主更新、危老重建）
  • 權利價值分配分析、更新前後不動產價值評估及審議資料編製
  • 容積移轉合理市場價格評估、容積代金估價及協助檢核
  • 土地合建分配比例分析、聯合開發估價及備標前期評估
  • 非事業用及非公用不動產估價、公有不動產標租標售、國有不動產估價
  • 市價徵收協議價購價格評估、地上物查估、公營住宅市場租金評估
  • 法院爭訟、瑕疵不動產及特殊權利關係估價
  • 不動產謄本 AI 辨識與估價資料建置作業支援
公會認證與資格
  • 所長胡毓忠現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員
  • 所長胡毓忠民國 109 年榮獲臺北市第九屆不動產優良估價師
  • 所長胡毓忠現任台北市不動產估價師公會副理事長
  • 副所長陳志豪現任全聯會研究發展委員會副主委
  • 副所長陳志豪現任台北市公會研究發展委員會副主委、專案工作委員會副主委、理事、監事
  • 副所長陳志豪具不動產估價師、不動產經紀人、仲裁人及企業與無形資產評價分析師（CVA）國際認證
  • 團隊受託撰寫瑕疵不動產估價範本，並參與研擬估價作業通則及公報
  • 團隊擔任財政部國有財產署、文化大學推廣教育部及地方政府地價人員教育訓練講師

代表案件

公部門合作臺北市住宅及都市更新中心新北市住宅及都市更新中心財團法人都市更新研究發展基金會
合作建商遠雄建設國揚建設富邦建設璞元建設

公辦都更

民國 115 年 · 領銜 · 進行中
臺北市信義區雅祥段一小段公辦都更案
位置臺北市信義區雅祥段一小段
規模35 筆土地
複雜度信義區公辦都更案區位條件敏感，需配合公部門程序、評選與審議節點，並在高市場關注度下建立更新前後估價依據。

本所作為領銜估價團隊，負責整體估價作業整合、審議配合及跨單位協調。案件經驗可支援投標階段對公辦都更資格、費用與執行風險之判讀。

民國 113 年 · 領銜 · 已送件
新北市永和區保福段公辦都更（永和大陳社區）
位置新北市永和區保福段
規模173 筆土地
複雜度新北市規模最大、產權最複雜之公辦都更案，權利人眾多且權利價值協調難度高。

本所長期參與權利價值協調與分配作業，累積大型複雜產權整合之實戰經驗，能依審議程序與檢核重點建立估價邏輯，協助處理公辦都更案中高難度權利人爭議。

民國 111 年 · 領銜 · 已送件
臺北市中正區永昌段公辦都更（南機場整宅／南機場公寓）
位置臺北市中正區與萬華區交界
規模8 筆土地
複雜度南機場整宅屋齡高、結構老化，屬市府積極推動之公辦都更案件，居民溝通及更新前權利價值釐清要求高。

本所協助估價及高難度居民溝通，將更新前後價值、合法建物價值與權利分配邏輯轉化為可供審議及說明會使用之專業資料。

民國 111 年 · 領銜 · 已核定
臺南市北區東興段都市更新事業計畫及權利變換計畫案
位置臺南市北區東興段
規模4 筆土地
複雜度公辦都更案件需同時配合地方主管機關審議要求與區域市場判讀，並將權利價值分配成果轉化為可審查之權變資料。

本所以領銜估價角色辦理都市更新事業計畫及權利變換計畫之估價作業，支援審議資料與專業說明。案件已核定，作為本所跨縣市公辦都更審議配合能力之代表實績。

已領銜核定民辦

民國 112 年 · 領銜 · 已核定
臺北市大安區大安段一小段都市更新權利變換計畫案
合作建商：富邦建設股份有限公司
位置臺北市大安區大安段一小段
規模22 筆土地
複雜度位處臺北市核心區，市場價格敏感度高，權利變換價值評估需兼顧個別條件差異、區位價格判讀及審議合理性。

本所以領銜估價角色統籌更新前後價值評估、審議資料編製與意見回應，協助案件通過核定。該案反映本所在高價值都市區段辦理民辦都更權變估價之執行與審議配合能力。

民國 110 年 · 領銜 · 已核定
臺北市松山區美仁段二小段都市更新事業計畫及權利變換計畫案
合作建商：元利建設股份有限公司
位置臺北市松山區美仁段二小段
規模74 筆土地（原 54 筆）
複雜度土地筆數多且歷經範圍調整，權利變換估價需處理多筆土地條件差異、更新單元調整及審議過程中價格合理性說明。

本所以領銜估價角色辦理更新事業計畫及權利變換計畫相關價值評估，協助釐清多筆土地之權利價值分配基礎。展現本所處理多筆土地更新單元之估價整合能力。

民國 111 年 · 領銜 · 已核定
臺北市南港區玉成段二小段都市更新權利變換計畫案
合作建商：忠泰建設股份有限公司
位置臺北市南港區玉成段二小段
規模5 筆土地
複雜度南港區重點都更區段，建商需求明確、權利人協調具高度時效要求。

本所領銜辦理更新前後價值評估與權利變換計畫，協助業主完成事業計畫送審並通過核定，建立本所在南港區之執行實績。

民國 111 年 · 領銜 · 已核定
新竹市東區東明段都市更新事業計畫及權利變換計畫案
合作建商：禾豐都市開發有限公司
位置新竹市東區東明段
規模9 筆土地（原 8 筆）
複雜度新竹科技園區周邊都更案件，需兼顧科技廊帶之區位溢價與權利變換審議合理性。

本所領銜辦理估價作業，整合新竹市場行情與審議要求。案件已核定，作為本所跨北部都會區民辦都更領銜核定實績。

本案投標適合性

  • 近十年都更權利變換估價案件累計 78 件，其中本所領銜 45 件、已核定 12 件，具備穩定案件量與審議通過實績。
  • 公辦都更案經驗橫跨臺北、新北、新竹、桃園、臺南、高雄，能整合不同地方政府審議制度與在地市場行情判讀。
  • 公部門合作涵蓋臺北市/新北市住都中心、都市更新研究發展基金會；私部門合作橫跨遠雄、國揚、富邦、璞元等知名開發業者。
  • 所長胡毓忠現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，熟悉審議流程、估價合理性檢核與機關審查重點，能精準對應審查意見。
  • 團隊具永和大陳社區、南機場整宅等高難度公辦都更溝通協調經驗，可處理權利人眾多、產權複雜及居民疑義密集之案件。
  • 副所長陳志豪具地政與法律雙學位背景，能就土建持分不均、法定空地、瑕疵建物與權利價值爭議建立具法理基礎之估價說明。
  • 本所熟悉海砂屋、結構傾斜、滲漏水等瑕疵不動產價值減損評估，並能將瑕疵專業轉化為都更權變估價與溝通資料。
  • 團隊長期承辦政府機關需審議案件，具審議資料編製、公聽會及審議會專業說明、審查意見回應與核定後修正經驗。
  • 結合不動產謄本 AI 辨識與估價資料建置能力，可提升大規模土地及建物清冊處理效率，降低手動資料錯誤風險。

📍 台北市信義區松山路 421 號 17 樓之 1　·　☎ 02-25232553　·　✉ ernezt.chen@gmail.com

投標人資格門檻檢核

條件狀態
本案 3 家估價師之一由實施者指定可爭取——須於投標人團隊組成階段即進場
領銜估價師選任涉更新前土地價值與更新後權利價值評估需事前與投標人溝通估價策略與風險
權利變換及財務計畫（評選配分 10 分）可提供估價專業支援投標人撰寫

宇豐在本案的角色為估價專業服務提供者，切入點是申請須知所定 3 家估價者中「由實施者指定」的 1 家。

本案細節
  • 本案 3 家估價師：1 家主辦機關指定、1 家實施者指定、1 家雙方共同協商選定
  • 評選項目「四、權利變換及財務計畫」配分 10 分，需財務計畫、資金籌措計畫、選配原則及模擬分配方案
備標觀點
  • 業務時點關鍵：估價者由實施者指定，因此接洽時點應在投標人組成團隊階段，而非得標之後。逾此時點通常已由投標人既有合作估價師取得。
  • 本案可提供的專業價值明確：更新前土地價值需處理 4 筆土地跨兩種使用分區的分算問題；更新後價值需面對領銜估價師制度的高估誘因。兩者都是可對投標人直接說明的風險，也是宇豐的差異化提案素材。
  • 評選委員中有展碁不動產估價師聯合事務所所長，代表估價專業意見在本案評選中具實質份量。對投標人而言，這強化了在提案階段即納入估價師的必要性；對宇豐而言，這也意味著財務計畫與更新後價值的推估會被同業層級檢視，論述必須經得起方法論質詢。
  • 委員意見庫顯示，林秋綿委員過往審議的案件中即包含宇豐出具的估價報告，並曾就三家事務所對同一比較標的採不同調整率提出釋疑要求。這代表本所對該委員的審查風格已有第一手經驗，可轉化為協助投標人預作準備的具體價值。
回到投標決策建議